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驗房報告是基于房哥驗房服務推出的固定欄目，每周更新，匯總小區(qū)驗房中發(fā)現(xiàn)的問題，為大家買房提供參考，關于該小區(qū)遺漏的內容，大家在留言處進行補充；
今天第11期，走進保利天悅二期；
時間：2020年8月8日；
查驗房源：高層4號樓，169平裝修四室，高層3號樓，143平裝修四室；
購入時間：2018年，四號樓均價17000元/平左右；3號樓均價15000元/平左右；
先說結論：在房價飆升，地價瘋長的高新，17000元/㎡買到保利天悅肯定是不虧的，雖然精裝房的通病仍然存在，但實際交付令人滿意，景觀，公區(qū)裝修，車庫施工亮點頗多；
單純評價小區(qū)品質，在這個價格算是正常水平，但如果加上高新的前置條件，這樣的交付就讓人羨慕了，果然一旦沾上高新二字，無論是小區(qū)，還是房價就會變的香甜無比……
備：以下文字4600字，圖片60余張，看完需要15分鐘，房哥碼字花了6個小時；
撰文：不知火
驗房師：張師傅
基本情況
保利與雙水磨的淵源由來已久，早在10年，剛上市不久的保利以公開招標方式競得丈八北路雙水磨村整村拆遷一級開發(fā)項目，也就是現(xiàn)在的保利天悅；
（保利天悅建設歷程）
這也是剛上市不久的保利地產在進入西安后的第一個項目，2007年拿地，2010年完成土地征收，2012開始拆遷，2015年摘得安置房用地，16年底拿到270余畝住宅用地；
（保利天悅位置示意）
這十余年的時間，可謂歷經(jīng)了高新翻天覆地變化，也趕上了房價上漲最好的時機，曾經(jīng)的農田已經(jīng)是高新二期最后絕版的空地；
這種絕版既是周邊有成熟小區(qū)，完善配套，更是來源于高新土地斷供，新房寥寥無幾的現(xiàn)狀；
以至于一旦有人問高新買房，就是保利萬科二選一，多少持幣觀望的人都在等待天悅的再次開盤與搖號，即使價格可能20000+，依舊不缺購買力；
（保利天悅二手房價格）
二期交房的現(xiàn)場，有中介在推一期的房源，最便宜的單價近23000+，甚至有業(yè)主掛出27000+的價格，這讓現(xiàn)場收房的人虛榮心達到巔峰，且不說這么高的價格是否有人真買；
單單高新動輒14000+的樓面價和斷供的新房市場，就足以讓保利業(yè)主對自家房子充滿信心；
值不值已是一邊倒，但蓋得好不好，則是我們要回答的問題，由于交付當天訂單較多，房哥幾乎查看了所有面積區(qū)間的房子，既包括2T4北連廊高層，也包括2T2大平層；
本次查驗房源為4號樓169平，3號樓143平，裝標，樓棟結構略有差異。
立面觀感
立面觀感主要包括小區(qū)主大門，商業(yè)裙樓，住宅立面三個部分，既是小區(qū)的門面，也是區(qū)域面貌的組成部分；
（小區(qū)社區(qū)底商實景）
二期商業(yè)裙樓主要在北側規(guī)劃路上，由于部分還在施工，地面以紫色地毯遮擋，商業(yè)部分一層結構；
外圍淺白色石材勾邊，黑色打底，其余部分為褐色涂料，每戶都有獨立雨棚和空調機位，可以保證后期外立面整潔；
由于剛剛交付，暫無商業(yè)開放，最近的購物需要前往鴻基新城與玫瑰公館底商；
（小區(qū)主入口實景）
大門整體新中式風格，石獅，牌匾，大扇銅門，回形紋裝飾，巨大鋁板挑檐保利精裝房木地板，還是非常大氣的；材質為大面積的石材+鋁板；
（地下車庫入口）
整個小區(qū)人車分流，車輛入口在大門左側，墻面石材+淺色涂料處理；
（高層外立面實景）
整體色調為淺白色保利精裝房木地板，二層裙樓為淺黃色打底，樓梯質感涂料噴涂，底座淺色石材勾邊，其余部分為淺黃色真石漆；涂料的質感相比真石漆要差一些，好在噴涂均勻，無明顯色差；
（外立面涂料細節(jié)）
（一樓外立面底座處理）
細節(jié)部分，整體平整度尚可，未見太多粗糙邊緣和修補痕跡，陽光下看不到鼓包，污染，褪色；一樓底座部分沒有用真石漆通刷，而是用了黑色石材打底，實際效果不錯。
景觀園林
在保利天悅的介紹中，提到是取自盛唐長安城布局，通過一脈、四府、二十九園、十二巷縱橫穿插，打造院、坊、巷錯落有致的新中式風格住區(qū)；
實際交付小區(qū)中，也能看到不少中式元素體現(xiàn)；天悅的二期包括四大組團，分別為安和門、康和門、和平門、興和門，包括高層，6+1洋房，獨院三類產品；
（4號樓高處鳥瞰）
由于容積率不算低，且高層較多，樓間距一般，留給景觀綠化的空間主要在小區(qū)大門口軸線和樓棟間；
（3號樓高處鳥瞰）
好在沒有明顯的消防撲救面，樓棟間除了人行道外都是綠地，實際的觀感還是不錯，并沒有不少小區(qū)高層樓棟間“大馬路”的現(xiàn)象；
依舊選取小區(qū)主入口，中軸景觀，樓棟景觀組團，人形步道等幾個核心位置，具體效果如下：
（小區(qū)主入口景觀）
小區(qū)大門內側是回字形風雨連廊，內側草坪區(qū)點綴造型松，景觀石，儀式感不錯；
（主入口水景照壁）
穿過連廊，迎面石材照壁，上書丈八記憶，小面積鏡面水景點綴造型松；
（高層樓棟前綠化）
（人行步道綠化）
（高層樓棟間綠化）
（樓棟拐角綠化）
（高層樓棟間綠化）
（人行步道綠化）
（高層樓棟間綠化）
整體植被覆蓋度還是不錯的，現(xiàn)場可見的樹種包括紫葉李，廣玉蘭，國槐，紫薇，桂花，紅楓，石榴，皂莢樹，櫻花，五角楓，白皮松等；
（小區(qū)大喬細節(jié)實拍）
樹形飽滿，沒有缺枝少葉，枯黃壞死現(xiàn)象，大喬部分主要以多桿銀杏，梧桐，國槐為主；
（五重園林示意）
立體觀感上，也是五重園林，最低的草坪，其次灌木，三層石楠球，四層桂花，紅楓，五層國槐銀杏；
點景的花卉不算多，但一眼望去全是綠也符合北方人對于小區(qū)景觀的審美；
（灌木栽種細節(jié)）
灌木樹種目測小葉黃楊，現(xiàn)在用的也很多，整體栽種密實，無露土，無漏栽，小處有枯黃，整體觀感不錯；
（草坪栽種細節(jié)）
小區(qū)草種栽種的不錯，未見露土，枯黃，縫隙，修剪及時，未見雜草，草坪在整個小區(qū)面積不小，后期物業(yè)維護要及時；
（地面鋪裝實景）
地面鋪裝上，小區(qū)公共部分全部石材鋪地，局部為彩色混凝土，石材縫隙緊密，無空鼓，斷裂，缺角現(xiàn)象；
（軟硬質鋪裝過度細節(jié)）
細節(jié)部分，不同材質過度自然，硬質鋪裝和草坪間有黑色碎石間隔；
（圍欄外側交付實景）
（圍欄內側綠化實景）
圍欄風格上，與樓棟顏色保持一致，搭配電子圍欄，金屬欄桿，立柱點綴有金屬標志，頂部有金屬包邊；圍欄內側的景觀做的不錯，層次豐富，密度較高，保護小區(qū)內隱私。
生活設施
生活設施上，包括垃圾分類設施，兒童游樂區(qū)，成人健身區(qū)幾部分；垃圾做了分類臺，但沒有設置單獨的雨棚與水池；
（垃圾分類臺）
（兒童游樂區(qū)）
兒童游樂區(qū)主要集中在小區(qū)進門照壁后面，設施質感厚實，種類豐富，地面做了軟性處理，天然氣調壓箱隱藏在景觀中間；
（天然氣調壓箱）
（成人健身區(qū)）
（休閑運動場地）
成人活動設置包括獨立的網(wǎng)球網(wǎng)，器械區(qū)，一南一北都有分布，休息區(qū)不多，只在小區(qū)中軸有單獨休憩亭，內設沙發(fā)桌椅，未見單獨的電動車棚及充電設施。
公共裝修
公區(qū)部分包括戶外大堂，戶內大堂，電梯保護和平層公區(qū)四個部分，由于當日查驗戶型包括2T2電梯入戶，及2T4北連廊戶型兩個，如下都會展示：
（2T4樓棟大堂外景）
（2T2樓棟大堂外景）
雖然結構不同，但T2和T4戶的大堂用料是一樣的，門頭部分淺色石材包裹，大堂造型未對二層有遮擋，大堂入戶尺寸一般，分別設置有雨棚和壁燈；
（2T2樓棟大堂內景）
（2T4樓棟大堂內景）
T2戶內大堂空間寬闊，墻面山水畫，頂部石膏板吊頂+筒燈+金屬線條勾邊，墻面有部分拼花石材，其余部分貼磚，大堂未見休憩座椅；
T4戶用料與T2戶完全相同，除大堂結構有差異外，其余裝修用料，風格完全一致；消防水箱，水暖井全部內嵌墻內，整體美觀整潔；
（公區(qū)首層裝修）
首層公區(qū)部分，全部瓷磚上墻，頂部石膏頂，筒燈+裝飾線；
（電梯保護實景）
（電梯載重標識）
電梯保護到位，四周頂部用木板做了嚴密保護，T2和T4戶電梯同品牌，尺寸相同，均為14人，載重1050公斤；
（T2戶平層公區(qū)）
平層公區(qū)部分，裝修用料與首層相同，電梯外圍鏡面金屬包邊，內嵌燈帶，簡潔大氣；
（T4戶平層公區(qū)）
T4平層公區(qū)與T2戶用料完全相同，內開門，兩戶并無開門打架現(xiàn)象，樓道寬度實測為144cm；比現(xiàn)在很多小區(qū)交房120cm的窄樓道寬上不少；
（T4戶連廊，樓梯實景）
（T4戶型北連廊欄桿高度）
T4戶型為北連廊設計，欄桿高度實測116cm，欄桿手感厚實，安裝牢固無晃動，連廊地面瓷磚鋪地；
（T2戶樓梯間交付細節(jié)）
樓梯間部分墻面乳膠漆，地面水泥，部分臺階有多處破損，鋼筋外漏現(xiàn)象；特別的是一樓樓梯還貼了瓷磚，在以往高層交付小區(qū)中并不多見，但拼接處縫隙較大，需要二次處理。
車庫做工
車庫負一層公區(qū)裝修與樓上相同，頂部筒燈亮度尚可，石膏板吊頂+金屬線條勾邊，墻面地面全部貼磚，陽角處都做了保護；
（車庫大堂交付實景）
車庫與室內連接處，平整光滑，沒有門檻和臺階，方便后期搬運家具，入戶門開口尺寸不錯，有獨立門禁；
（車庫劃線實景）
車庫已有業(yè)主車輛停放，標準車位尺寸，劃線清晰，標識合理，沖洗干凈，墻面乳膠漆，地面為淺灰色環(huán)氧地坪，未見異形車位，機械車位；
（小區(qū)車庫地面采光井）
（車庫采光實景，早上10點）
眼前一亮的是，小區(qū)在地面設置了多處的采光天井，車庫有不少自然采光，整體觀感不錯；
（公共車道地坪細節(jié)）
地坪細節(jié)處，個人車位為光滑面材質，公區(qū)車道為顆粒狀材質，較少車胎打方向時摩擦噪音，細節(jié)好評。
戶內驗房
T2和T4戶型裝標略有不同，前者標配日立中央空調，獨立浴缸，電動窗簾，后者只有新風，前者客餐廳地面瓷磚，臥室木地板，后者為純木地板交付；
T2戶169平實際的交付觀感如下：
（169平戶內交付實景）
整體裝修常規(guī)水平，客廳餐廳地面瓷磚，過道有部分石材，169戶型南向做了玻璃隔斷，所有房間全部白墻交付，電視背景墻也沒有任何軟包裝飾；
（169平客廳實景）
配置方面，自帶日立中央空調，煙機灶具，美的凈水器，廚房衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，臥室客廳雙層石膏板帶筒燈；
一般大戶型常見的智能馬桶，衣帽間，熱水器，壁紙都是沒有的；整體交付裝標簡單；
（169平主臥，未見衣帽間）
讓人不解的面積都169平了，主臥竟沒有設置單獨衣帽間，不說裝柜子，位置也沒有留，后期改造麻煩；所有的窗戶，推拉門也是普通的塑鋼窗；
T4戶143平實際的交付觀感如下：
（143平戶內交付實景）
（標配一體面板及凈水器）
整體裝修風格與169平類似，區(qū)別在于取消了中央空調，雙層石膏頂變石膏線，全房木地板，其余部分無差別；
（標配MICHOL智能家居）
智能化面板都是有的，內帶麥馳MICHOL智能家居，聯(lián)網(wǎng)后整合對講，監(jiān)控及呼叫電梯等功能；
具體到驗房部分，雖然交房配置不同，但169平和143平共性問題很多；
備注：以下問題僅代表該查驗戶內問題，不代表所有樓棟
（143平驗房問題匯總）
（169平驗房問題匯總）
大的裝修瑕疵并沒有看到，但精裝房的通病，諸如地板劃痕，踢腳線縫隙，墻面不平，地板起灰，開關歪斜都是存在的；
窗戶破損，地漏堵車，花灑未固定，劃痕，縫隙等都存在，現(xiàn)場快修都能及時處理，業(yè)主對于裝修整體交付打了80分；
至于有人提到的裝修風格老土，辦公室風格，美丑則是見仁見智的事兒，但裝修用料，工藝只能說很一般了；
以上就是房哥一天駐扎保利，查驗到的實景和問題，個人能力問題可能提到的并不全面，漏掉的知識點大家留言補充。
驗收總結
如何評價保利天悅的交房？豪宅的宣傳，改善的交付，剛需的裝修這個評價如何？
這里面的豪宅不單單是小區(qū)，而是高新絕版地段的加持，改善的交付則是綜合小區(qū)裝修，景觀，車庫得出的綜合評價，裝修部分簡簡單單，亮點有限；
但即便如此，這依舊是一個買到不虧，眾多人趨之若鶩的小區(qū)，市場對于高新，對于保利天悅的關注，也稱得上現(xiàn)象級，二手的堅挺更說明業(yè)主的驕傲與信心；
在西安，拿到一塊好地，真的可以為所欲為……
（點擊圖片預約驗房）
保利天悅團購驗房入口已開通，精裝驗房最低4.3元/平，團購有效期：7月30-8月14日，歡迎報名，客服電話：
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