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格子鋪?zhàn)鳛橐环N新型的商業(yè)物業(yè)，因其具備高投資回報(bào)率及籌集、回籠資金快等特點(diǎn)，而倍受開發(fā)商和投資者青睞。但是隨著近年來電商對(duì)實(shí)體行業(yè)的沖擊下，格子鋪經(jīng)營日加困難，且因其相關(guān)制度、配套政策不成熟、不完善，從而引發(fā)的群體性訴訟糾紛越來越多。本文將對(duì)格子鋪的法律糾紛類型進(jìn)行探討，并對(duì)格子鋪的法律風(fēng)險(xiǎn)防范和權(quán)益保護(hù)機(jī)制提出建議。
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一
格子鋪的概念及發(fā)展歷程
格子鋪又稱產(chǎn)權(quán)式商鋪，是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商鋪形式，其運(yùn)作模式是開發(fā)商將整層物業(yè)分割成若干個(gè)小產(chǎn)權(quán)證出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂委托經(jīng)營或返租協(xié)議，承諾投資者在一定年限內(nèi)給予每年固定收益回報(bào)，并以物業(yè)公司或委托第三方管理公司的名義統(tǒng)一改造、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營。
格子鋪?zhàn)钤缗d起于20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達(dá)國家。九十年代后，這種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商鋪產(chǎn)品形式迅速興起于國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。就廣州本地而言，短短二十幾年，格子鋪經(jīng)歷了從興起到衰落的四個(gè)階段：1、興起：上個(gè)世紀(jì)九十年代初，廣州興起開發(fā)批發(fā)商城的第一波熱潮，如現(xiàn)今仍大名鼎鼎的“廣州白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)”和“廣州紅棉服裝批發(fā)市場(chǎng)”等均是當(dāng)時(shí)開發(fā)的，而在批發(fā)商城的經(jīng)營中，格子鋪的經(jīng)營方式以慢慢在批發(fā)商城里興起；2、發(fā)展：2000年前后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)格子鋪出租的商機(jī)，廣州各地開始興起格子鋪商場(chǎng)，格子鋪逐步發(fā)展；3、頂峰：2010年左右，隨著廣州市商品房限購政策出臺(tái)后，政府限制購買住宅物業(yè)，于是格子鋪投資成為了房地產(chǎn)投資者的主要投資方式，格子鋪的發(fā)展突然達(dá)到頂峰，多處出現(xiàn)搶購一空、一鋪難求的現(xiàn)象。4、衰落：但是令人意想不到的是，2014年隨著電商對(duì)實(shí)體行業(yè)的沖擊下，格子鋪的經(jīng)營日加困難，格子鋪出現(xiàn)大幅貶值、多地出現(xiàn)退鋪的浪潮，由此也引發(fā)了一系列法律糾紛，甚至是群體事件，格子鋪由此走向衰落的局面。
二
格子鋪法律糾紛的主要類型
由于格子鋪的開發(fā)一般涉及開發(fā)商、小業(yè)主（投資者）、實(shí)際經(jīng)營商、管理公司、甚至有時(shí)還涉及擔(dān)保方、銀行等多方當(dāng)事人，法律關(guān)系比一般的商品房買賣復(fù)雜，目前格子鋪容易發(fā)生法律糾紛主要有以下幾種：
（一）買賣合同糾紛
買賣合同糾紛是格子鋪?zhàn)钪饕彩亲畛Ｒ姷姆杉m紛類型，訴訟當(dāng)事人一般是開發(fā)商（出賣人）與小業(yè)主（買受人），小業(yè)主在訴訟中作為原告的居多。發(fā)商在銷售格子鋪時(shí)夸大、虛假宣傳，各種投資盈利的承諾，與隨后格子鋪經(jīng)營艱難、生意慘淡形成明顯對(duì)比，導(dǎo)致小業(yè)主心理落差大。所以大部分小業(yè)主都寄希望于解除合同，以要求開發(fā)商返還價(jià)款。因此，在這一類訴訟中，小業(yè)主的請(qǐng)求一般是解除、撤銷合同并要求開發(fā)商支付違約金、賠償損失等。買賣合同案件中常見的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：
1、小業(yè)主主張解除或者撤銷買賣合同能否得到支持。主張解除合同的，主要是以開發(fā)商根本違約為由，比如開發(fā)商無法辦理產(chǎn)權(quán)證、交付的格子鋪不符合法定或約定的交付條件、消防不合格等。但是開發(fā)商在合同簽訂時(shí)一般會(huì)把買方的解除權(quán)進(jìn)行限制，除非是格子鋪遲遲無法辦證或者由于其他原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，否則一般情況下解除合同的主張很難得到法院的支持。小業(yè)主要求撤銷合同的案件中，一般是依據(jù)合同法第五十四條，開發(fā)商以欺詐的手段使小業(yè)主在違背真實(shí)意思表示下訂立的合同，下面第二點(diǎn)將展開進(jìn)行分析。
2、開發(fā)商夸大、虛假宣傳能否被認(rèn)定為欺詐。在合同簽訂前，開發(fā)商一般會(huì)通過各種方式打廣告，對(duì)外夸大宣傳，甚至虛假宣傳，以高回報(bào)誘惑投資者。但是，在合同簽訂時(shí)，開發(fā)商基于自身利益，并利用自己的優(yōu)勢(shì)，提供格式合同，而之前對(duì)外宣傳的內(nèi)容及各種承諾最終都不會(huì)被寫進(jìn)合同中。當(dāng)矛盾發(fā)生后，投資者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的各種承諾均沒有實(shí)現(xiàn)，自己投資的格子鋪遲遲不能投入經(jīng)營，投資者能否以開發(fā)商欺詐為由撤銷合同呢？最高人民法院在陳剛商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【案號(hào)：（2017）最高法民申3886號(hào) 】中，認(rèn)為“……雙方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分，陳剛對(duì)此明知，現(xiàn)其以廣告中的內(nèi)容未實(shí)現(xiàn)主張華友公司違約，并無合同依據(jù)?！A友公司并不存在虛假宣傳或過錯(cuò)，不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。此外，購買商鋪本屬于商業(yè)投資行為，本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，陳剛作為投資人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力?！?，可見，在司法實(shí)踐中沒有寫入買賣合同中的廣告宣傳內(nèi)容是不會(huì)被法院認(rèn)定為合同內(nèi)容的，因此以開發(fā)商虛假宣傳、欺詐甚至違約為由解除合同格子鋪裝修，難以得到支持。
3、交付的格子鋪不符合消防要求，能否認(rèn)定為交付。何謂格子鋪合格的消防？下面我們先分析相關(guān)的法律規(guī)定：1．根據(jù)《中華人民共和國消防法》十一條、第十三條，大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程需要通過消防驗(yàn)收，才能投入使用。其他建設(shè)工程報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案即可投入使用，但是公安機(jī)關(guān)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。2. 根據(jù)公安部《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三條、第十四條的規(guī)定，格子鋪不屬于大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程。但根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第二十五條的規(guī)定，格子鋪屬于《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三條、第十四條規(guī)定以外的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得施工許可、工程竣工驗(yàn)收合格之日起七日內(nèi)，通過省級(jí)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)網(wǎng)站的消防設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收備案受理系統(tǒng)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收備案，或者報(bào)送紙質(zhì)備案表由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)錄入消防設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收備案受理系統(tǒng)。下面通過廣州市中級(jí)人民法院審理的兩個(gè)案例來分析格子鋪的消防與交付之間的法律關(guān)系：
開發(fā)商交付的格子鋪沒有進(jìn)行消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收備案，能否視為有效的交付？在“（2015）穗中法民五終字第5295號(hào)”案中，法院認(rèn)為“……涉案商鋪于2014年8月6日取得竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證，并于2014年9月18日取得《公眾聚集場(chǎng)所投入使用權(quán)、營業(yè)權(quán)消防安全檢查合格證》，已經(jīng)符合交付條件。但商鋪符合交付條件后，秦大科應(yīng)當(dāng)重新向某甲振棟發(fā)出交鋪通知，本案中秦大科于2014年11月7日再次向某甲振棟發(fā)出交鋪通知，雖然郭振棟拒收該通知，但是根據(jù)《商鋪買賣合同》的約定，涉案商鋪符合交付條件后，應(yīng)視為從通知發(fā)出之日使用權(quán)已移交給郭振棟格子鋪裝修，故郭振棟的收鋪日期為2014年11月7日……” ,在本案中開發(fā)商兩次郵寄收鋪通知書給小業(yè)主，小業(yè)主因交付商鋪不符合合同約定兩次均拒收，法院認(rèn)為第一次郵寄收鋪通知書因商鋪未通過消防備案獲得《公眾聚集場(chǎng)所投入使用權(quán)、營業(yè)權(quán)消防安全檢查合格證》而認(rèn)為不符合交付條件，交付無效。第二次郵寄收鋪通知書時(shí)，商鋪已經(jīng)取得《公眾聚集場(chǎng)所投入使用權(quán)、營業(yè)權(quán)消防安全檢查合格證》，并且買賣合同約定從通知發(fā)出之日使用權(quán)移交給小業(yè)主，因此認(rèn)定為交付成功。
不過，在實(shí)踐中存在很多商鋪未進(jìn)行消防備案或者消防不合格，但是小業(yè)主已經(jīng)簽收了收鋪確認(rèn)書的，這種情況下的交付應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？在“（2015）穗中法民五終字第5296號(hào)”判決書中，法院認(rèn)為“……雖然朱婧與秦大科、增發(fā)公司所簽訂的《商鋪買賣合同》中沒有約定出賣方需要辦理涉案商鋪的裝修工程消防備案手續(xù)，但依據(jù)《中華人民共和國消防法》第十一條（二）規(guī)定：‘其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！梢?，出賣人所交付的商鋪應(yīng)符合經(jīng)營使用的基本條件，一審認(rèn)定出賣人應(yīng)為此義務(wù)并無不當(dāng)。但朱婧于2014年5月25日簽收《確認(rèn)書》是其對(duì)自有權(quán)利的處分，此簽收行為真實(shí)有效，至此商鋪的使用權(quán)已實(shí)際交接給買受人。在完成實(shí)際交樓后，上訴人仍主張逾期交樓違約金理據(jù)不足……”，可見，如果在現(xiàn)實(shí)中小業(yè)主已經(jīng)簽收收鋪確認(rèn)書，就表示對(duì)自己的權(quán)利進(jìn)行處分，事后不能以消防不合格為由主張尚未交付。
4、無法辦理銀行按揭貸款情況下，買方是否應(yīng)該一次支付所有價(jià)款。在近幾年，由于格子鋪經(jīng)營困難，面積小且難以單一經(jīng)營，購買格子鋪向銀行貸款已經(jīng)越來越難，導(dǎo)致很多買賣合同在履行過程中因無法辦理按揭，小業(yè)主又沒有一次性支付全款的能力，而引發(fā)法律糾紛。事實(shí)上，在簽合同時(shí)，大部分開發(fā)商都會(huì)在價(jià)款支付條款中約定，在無法辦理銀行按揭的情況下，小業(yè)主應(yīng)當(dāng)一次性支付全部價(jià)款，而一旦有了這種約定，法院在判決時(shí)一般會(huì)判決合同繼續(xù)履行，買方需一次性支付全款。
（二）委托合同糾紛
委托合同糾紛的訴訟當(dāng)事人一般是小業(yè)主與物業(yè)管理公司，由于格子鋪一般非常的小，只有幾平方米，客觀上無法獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營，依賴于統(tǒng)一管理。所以開發(fā)商為了日后統(tǒng)一管理與經(jīng)營，在銷售格子鋪時(shí)，以各種理由，要求小業(yè)主一起簽訂委托經(jīng)營合同，綁定格子鋪的物業(yè)管理公司。但是由于格子鋪經(jīng)營困難或者物業(yè)管理公司經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致格子鋪常常無法投入經(jīng)營，或者經(jīng)營不善，生意慘淡，投資者無法獲得收益。這種情況下，小業(yè)主一般會(huì)起訴物業(yè)管理公司，要求解除或者撤銷委托合同并返還格子鋪。這類訴訟主要涉及以下幾個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：第一，能否解除或者撤銷委托合同，但是如同買賣合同一樣，委托合同也是開發(fā)商提供的格式合同，常常對(duì)小業(yè)主的解除權(quán)進(jìn)行限制或者不約定小業(yè)主有解除權(quán)，在這種情況下，合同是非常難解除的。不過在實(shí)踐中，開發(fā)商常?！安扇∈酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀夥绞健变N售格子鋪，小業(yè)主能否以此主張開發(fā)商違反《商品房銷售管理辦法》第四十二條第四款撤銷合同或者認(rèn)定合同無效呢？顯然也是較為艱難，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開發(fā)商法律上是兩個(gè)不同的主體，在法律上沒有任何關(guān)系，物業(yè)公司與小業(yè)主的委托合同關(guān)系是獨(dú)立于開發(fā)商與小業(yè)主的買賣關(guān)系的。第二，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該賠償小業(yè)主因格子鋪無法獲得收益的損失，這種主張因在委托合同中沒有約定以及屬于間接損失，亦很難得到法院的支持。第三，能否要求物業(yè)管理公司返還格子鋪，一般會(huì)有兩種情況涉及格子鋪的返還，一是解除或者撤銷合同或者合同無效，這是上面第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)討論的問題。二是合同期限屆滿后，物業(yè)管理公司按約返還商鋪，此類主張一般會(huì)得到法院的支持，但是是非常的難執(zhí)行。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一般是把格子鋪打通經(jīng)營，返還前需要重新把格子鋪間隔起來，但是很多時(shí)候由于物業(yè)管理公司經(jīng)營不善，早已經(jīng)成為空殼公司，小業(yè)主根本無法確定格子鋪位置。即使最終確定了位置，由于格子鋪本身面積小，且依賴于統(tǒng)一經(jīng)營管理，僅僅收回自己的格子鋪也是沒有意義的。
（三）租賃合同糾紛
租賃合同糾紛的當(dāng)事人一般是小業(yè)主與格子鋪承租人，此類糾紛與典型的租賃合同糾紛類似，當(dāng)格子鋪投入經(jīng)營后，承租人就會(huì)涌入格子鋪所在的商場(chǎng)，承租格子鋪進(jìn)行餐飲、服裝等經(jīng)營活動(dòng)。這類糾紛主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有如下：第一，承租人是否應(yīng)當(dāng)支付租金；第二，租賃合同是否應(yīng)當(dāng)解除。租賃合同糾紛一般發(fā)生于格子鋪所在的商場(chǎng)經(jīng)營不善或者物業(yè)管理公司管理出現(xiàn)問題時(shí)。
（四）裝飾裝修合同糾紛
裝飾裝修合同糾紛的訴訟當(dāng)事人一般為小業(yè)主與裝修公司。此類糾紛主要涉及的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下幾個(gè)：第一，裝修合同是否有效，裝修合同有無效力，主要與裝修公司有無裝修裝飾工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)有關(guān)，如果裝修公司沒有相關(guān)資質(zhì)，則合同無效。第二，涉案商鋪的開工日期如何確定，格子鋪一般在交付后才存在裝飾裝修的問題，所以在實(shí)踐中如果商鋪沒有交付，裝修公司的工期會(huì)相應(yīng)的順延。第三，格子鋪的裝修是否符合合同約定，裝修結(jié)束后裝修公司會(huì)要求小業(yè)主簽收驗(yàn)收合格確認(rèn)書，如果裝修公司沒有按照裝修合同約定進(jìn)行裝修，小業(yè)主可以拒絕簽收驗(yàn)收合格確認(rèn)書，但是一旦簽收了，那就表示對(duì)格子鋪的裝修表示認(rèn)可，隨后主張裝修公司裝修不合格則較為艱難。
以上是對(duì)格子鋪法律糾紛幾種常見類型的介紹，當(dāng)然除此之外，有些格子鋪的交易基于銀行及擔(dān)保的加入，可能還會(huì)發(fā)生金融、抵押以及擔(dān)保方面的法律糾紛，一般而言亦與常見的抵押、擔(dān)保糾紛區(qū)別不大，故不再贅述。
三
格子鋪的法律風(fēng)險(xiǎn)防范和權(quán)益保護(hù)機(jī)制之建議
鑒于格子鋪為新事物，我國目前相關(guān)法律制度、配套政策不成熟、不完善，筆者認(rèn)為，我們可從以下幾方面進(jìn)行完善：
（一）引導(dǎo)格子鋪業(yè)主建立內(nèi)部自治組織
針對(duì)格子鋪業(yè)主眾多，難以統(tǒng)一意見的弊端，筆者建議可效仿住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的做法，由格子鋪業(yè)主成立格子鋪業(yè)主委員會(huì)、代表大會(huì)或經(jīng)營性公司等內(nèi)部的自治組織，通過事先授權(quán)或法定授權(quán)等方式，委托該組織在經(jīng)營期限屆滿時(shí)統(tǒng)一行使收回商鋪，并再次委托經(jīng)營的權(quán)利，并有權(quán)對(duì)商鋪的公共設(shè)施進(jìn)行維修，更換等事宜，以保障廣大業(yè)主的利益。如當(dāng)授權(quán)比例達(dá)到業(yè)主的80%以上，其他業(yè)主不得以未經(jīng)自己同意為由拒絕該組織的處分行為，使其在重大問題上形成“少數(shù)服從多數(shù)”的自律性機(jī)制。
（二）探索建立格子鋪項(xiàng)目的開發(fā)準(zhǔn)入和擔(dān)保制度
目前導(dǎo)致格子鋪遭遇面臨困境的重要原因在于，部分開發(fā)商缺乏專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，未進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)密的前期論證，就盲目引進(jìn)國外模式上項(xiàng)目，只顧資金回籠不顧后續(xù)經(jīng)營管理，以致大部分項(xiàng)目火爆熱銷開局，但最終因種種問題經(jīng)營不善、難以為繼甚至無法正常開業(yè)而告終。因此，筆者建議應(yīng)從嚴(yán)控制格子鋪的銷售，對(duì)該類商鋪的銷售采取準(zhǔn)入制度。只有具備一定開發(fā)資質(zhì)和銷售規(guī)模的開發(fā)商，才準(zhǔn)予采取分割轉(zhuǎn)讓的預(yù)售模式。在格子鋪審批立項(xiàng)時(shí)，要審查開發(fā)商的資金實(shí)力、開發(fā)資質(zhì)、過往業(yè)績、經(jīng)營信譽(yù)和是否存在行政處罰經(jīng)歷。同時(shí)，開發(fā)商必須向國土部門繳納一定比例的保證金，采取類似欠薪保障基金的制度和運(yùn)作模式，以最大程度低預(yù)防群體事件。
（三）健全完善格子鋪項(xiàng)目的監(jiān)督機(jī)制
建設(shè)主管部門、工商部門應(yīng)加大對(duì)違法銷售行為、虛假廣告的查處和懲罰力度。在格子鋪的開發(fā)過程中，要監(jiān)督開發(fā)商是否存在違規(guī)操作行為。在格子鋪銷售階段，審查開發(fā)商是否有足夠的資金實(shí)力來擔(dān)保對(duì)投資者承諾的回報(bào)，如果不能，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商提供專業(yè)的擔(dān)保公司為投資回報(bào)的承諾進(jìn)行擔(dān)保。
綜上，格子鋪?zhàn)鳛橐环N房產(chǎn)證券化的新型投資產(chǎn)品，其運(yùn)作模式既有利于開發(fā)商快速融資和回籠開發(fā)成本，也因其投資簡(jiǎn)單的特性而發(fā)展迅速，但由于相關(guān)制度、配套政策等缺失，加之在電商的沖擊下，導(dǎo)致發(fā)生了大量的法律糾紛。筆者認(rèn)為，我們應(yīng)該從中吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，不斷完善相關(guān)法律制度及政策，促使格子鋪這一新型商業(yè)物業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展。
編輯 | 羅欣
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