春，欣賞杜甫寫長沙的詩一首：
夜醉長沙酒，曉行湘水春。
岸花飛送客，檣燕語留人。
1
海南憋大招，
會不會是另外一個“圈”？
幾天前，海南樓市調(diào)控升級。
3月31日，海南發(fā)布通知進(jìn)一步強化房地產(chǎn)限購政策，通知要求，非海南省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房。非海南省戶籍居民家庭在海南購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。通知印發(fā)后購買的住房，限售期從自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
購房門檻相應(yīng)大幅提升。通知指出，非海南省戶籍居民家庭在實行限購政策的區(qū)域購買住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。而對提供虛假 證明、規(guī)避限購政策購買住房的個人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，撤銷其購房合同網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在海南購房。
外地戶口要累計5年社保or個稅才能買房，門檻很高?；旧习淹獾厝俗韪粼谕饬耍@個嚴(yán)厲程度只有幾個一線城市可以媲美。
海南的博鰲論壇即將舉行，有消息說，大*導(dǎo)可能要放大招。
先把房子給鎖定，要畫大圈也是可能的。北邊畫一個圈，南邊畫一個圈。
粵港澳大灣區(qū)概念正是火熱，海南想加盟，也是情理當(dāng)中，本身地理位置擺在那里。海南，不應(yīng)該只是一個旅游島，也可以是一個貿(mào)易島。
當(dāng)然，我們只是猜測。
2
聞風(fēng)而起，裝修紛紛報高價
這有可能屬實
也可能是一個營銷的招
長沙沒人來給憋個大招，只能靠自強。長沙有目前的這點地位和成績（雖然很一般），也是湖湘子弟努力的結(jié)果。@李白樓語堂 算是長沙看好者，為長沙鼓與呼得多了，有時候恨不得自己跑出來直接給長沙畫幾圈圈。
繼續(xù)說長沙樓市。
315裝修文件出來了20多天，樓盤聞風(fēng)而起，不管有無真實“去毛改裝”的打算，先放風(fēng)出來，紛紛要改裝修，而且額度不低，典型的就是金茂灣，憋出個4600的數(shù)字，讓人惶恐讓人憂。雖然樓盤否認(rèn)，但是利好這次去化（毛坯），畢竟讀者真怕來個大數(shù)字，還是老毛坯價格買了放心。據(jù)說認(rèn)籌接近600個，鐵定公證搖號，好于過往任何一次開盤。
還有一個喊得嗨的是金星北的新某盤，也號稱要加裝修4000，售價可能過萬。乾源國際也是，也將加大額裝修。這種高價放風(fēng)，完全不違規(guī)，隨便叫，嚇得大家屁滾尿流才好。把錨定數(shù)字抬高，下次仍舊開毛坯，中間來點貓膩什么的，可能大家還會覺得賺大了。
裝修細(xì)則還沒出來，樓盤選擇先嚇唬大家長沙市裝修公司，也是一種營銷策略。比如新某這個盤，此前據(jù)說要先花錢買鋪，然后才有買住宅的資格，有些購房者還的確接受這種條件，但畢竟沒那么順利，現(xiàn)在放風(fēng)1萬帶裝，結(jié)果是你可能覺得先買個鋪還劃算一些——哥，中招了?。?/p>
我給你舉例：高鐵板塊的合能楓丹里城，此前是7500均價，現(xiàn)在說要去毛帶裝，也報價上萬，諸位，如果同樣帶裝上萬，板塊不同、配套不同、學(xué)制不同，大家要擦亮眼睛。
3
通過裝修變相這個大方向改變不了
但我們希望有個合適的上限
目前長沙的局勢，裝修變相漲價，對購房者來說，可能是不得不接受的現(xiàn)實，只是一個額度高低問題。
5日消息，裝修第一盤在住建委系統(tǒng)里面由毛坯改為了裝修，這是大家維權(quán)的成果，好處是裝修部分與毛坯部分應(yīng)該捆綁到一起進(jìn)行貸款，減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。但最重要的一點：裝修價格得到坐實。
回想一下，去年濱江某盤捆綁裝修的時候，被打回原形，經(jīng)過本輪預(yù)熱后，濱江這個盤重新加上去年那個裝修價長沙市裝修公司，還覺得高嗎？
2000多的裝修價坐實，那3000多和4000多呢？大家關(guān)心的是——
上
限
在
哪
里
？
裝修細(xì)則還沒出來，你我的期待是新細(xì)則能鎖死上限，確定合理的數(shù)字。大勢所趨，可能扭轉(zhuǎn)不了，但來一刀，盡量輕點可好？
裝修套路玩得比較熟的是武漢和成都，我和朋友開玩笑說，是不是春天會議的時候，武漢親自給長沙面授機宜，######，然后會沒開完就迫不及待干起來。人家武漢基數(shù)高，裝修高一點，比例沒那么大，我們基數(shù)低，千萬不要玩大數(shù)字才好。
4
通過裝修變相漲價
但是比例可不相同
見招拆招，提供兩條新思路
如果新房變相漲價，一二手之間的倒掛將迅速縮小，有些新房甚至?xí)^二手房。
我們拿金星北來舉例，濱江天著此前價格大概6800，周邊二手價格上8000，現(xiàn)在天著新房帶裝修報價9000邊界，意味著毛坯部分漲價1000+，與二手抹平。
新華聯(lián)夢想城則直接說要加4000的裝修，實現(xiàn)價格上萬，估計是說說而已，但如果真如此，意味著也是新房價格超過二手。
二手房不會坐在那里等著別人來追，發(fā)現(xiàn)有所動靜，二手房主也會順應(yīng)大潮，新房敢9000，二手自然敢報一萬。
這樣你追我趕，就都上去了。
這個時候，我建議是慎重接招，要接的話，兩條建議：
建議一：
內(nèi)五和偏遠(yuǎn)地方都加大額裝修，如果基數(shù)不同、增量相同，那意味著高價的增加幅度小，性價比更高。
舉例來說：
假設(shè)保利天禧從1.1萬加到1.5萬，增加比例36%；
假設(shè)新華聯(lián)夢想城從0.6萬加到1萬，增加比例67%；
假設(shè)合能武廣項目0.75加到1.15萬，增加比例53%。
上述增加額度都是4000（很嚇人），增加幅度不同，整體上思路就是買基數(shù)大、增加幅度小的。（當(dāng)然，到時肯定實際情形要復(fù)雜很多，要細(xì)細(xì)思量。）
又如梅溪湖9970地塊，我們就算它加5000裝修，也才1.5萬，PK金星北1萬，你買誰？
所以，有些帶裝放風(fēng)價，真是放著玩的，嚇唬大家而已，識破真相后，就沒必要害怕了。
建議二：
考慮內(nèi)五區(qū)一些合適區(qū)域的二手房，趁著還沒太大啟動之前，內(nèi)五區(qū)成熟地帶的二手，很多還在比較合適的價位。比如這三個片區(qū)：
長沙大道兩側(cè)
萬家麗路兩側(cè)
岳麓區(qū)金星大道兩側(cè)
這些地方，都是目前就比較成熟的地段，都有地鐵經(jīng)過（金星大道未來大概率9號線），部分次新房價格在1萬到1.2萬之間，帶上裝修的1.3萬（比如萬科金域華府），實際上只是超過內(nèi)五區(qū)均價（1萬）一點點。值得考慮。
5
買房之路艱辛，但別放棄
我記得本號曾經(jīng)有一篇文章，標(biāo)題包含“揣度shang意”，發(fā)的時候，死活發(fā)不出來，后來修改了多處才勉強發(fā)出。
樓市當(dāng)中，起作用的一個是市場規(guī)律，一個是大手（shang意），前者可以預(yù)測，后者則只能猜測，長沙這個春天的躁動，則是我未能猜到的。
本次的裝修動作，如果是鐵定了心學(xué)習(xí)武漢和成都，那上面的分析就還有用。如果又因某些因素影響被打回原形，上面的分析也就毫無價值了。
文字不能盡言，是很惱火的事。隱晦地表示，大家不必太急，在各種保護(hù)下的剛需，記得仍舊買，別放棄。
預(yù)告：
幾天后，本號將發(fā)布一條知性“美人魚”征婚廣告，她，是@李白樓語堂 一個買房遇到困惑的女讀者：
老師
漂亮
做得一手好飯
寫得一手好文章
手握一大筆錢，卻一直未買到房
想買房路上、人生途中找一伴侶，特定選定@李白樓語堂發(fā)布，料想郎君品味應(yīng)該相同。
明天的文章繼續(xù)預(yù)告，但是會公布一個游泳照片，最終會公布美照。未婚男讀者，你們的機會來了。
表哥買房：
與長沙廣大購房者接觸一年多，深知剛需朋友的買房之艱辛，如果有個懂行的親戚問問，多好！但是，實際中又沒有這樣的親戚，那找李白這個“表哥”吧。大致方向把握，小到戶型分析，七葷八素，雜雜碎碎的經(jīng)驗，的確還算有一些。
發(fā)布一個“表哥買房”的臨時想法，從對話窗口的“表哥買房”按鈕進(jìn)入閱讀詳情。入下圖所示，點擊本訂閱號下面導(dǎo)航欄的“表哥買房”。
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