PART 1
上周裝修竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，浙江省《全裝修住宅室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》7月1日實(shí)施的新聞，刷了各大媒體的屏。也就是說(shuō)，今后杭州的大多數(shù)住宅，都要按全裝修標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。
所有人關(guān)心的點(diǎn)，都是房鬧會(huì)變多還是變少？購(gòu)房者權(quán)益是否更有保障？
但一個(gè)做項(xiàng)目總的朋友，卻提醒我：樓先生，其實(shí)我更擔(dān)心的是，以后還能不能偷面積了？這才是這份《驗(yàn)收規(guī)范》帶來(lái)的最大未知數(shù)。
你想，現(xiàn)在很多精裝修豪宅，或多或少有一些“可拓展面積”。簽合同時(shí)，一般合同上附的是原始戶型圖。然后，開(kāi)發(fā)商會(huì)再拿一份《裝修改造協(xié)議》，請(qǐng)你簽字。
這份《裝修改造協(xié)議》上的戶型圖，才是你在樣板房看到的真實(shí)格局。
原先比較好辦。開(kāi)發(fā)商先按原始戶型，將房子的毛坯完工。驗(yàn)收竣備后，再按改造后的戶型圖做精裝修?；虬烟艨諠采蠘前?，或把墻壁外拓到陽(yáng)臺(tái)，總之最后都變成了房間。
這樣的形式，購(gòu)房者也很喜聞樂(lè)見(jiàn)。一樣的總價(jià)，憑空多出十幾個(gè)平方米，一輛奧迪Q5開(kāi)回家了。
但現(xiàn)在，按照新的《驗(yàn)收規(guī)范》，毛坯要驗(yàn)收一次，裝修完還要驗(yàn)收一次。
兩次驗(yàn)收，同一套房子的戶型已天差地別。這時(shí)候就比較尷尬，有關(guān)部門(mén)總不能拿兩張戶型圖來(lái)驗(yàn)收吧？裝作沒(méi)看到也不行了！
說(shuō)到最后，我那位項(xiàng)目總朋友嘿嘿一笑：
要么是從此杭州的住宅，不再會(huì)有哪怕一平方米的“贈(zèng)送面積”。要么就是這份《驗(yàn)收規(guī)范》形同虛設(shè)，因?yàn)闋砍兜教嗬?，沒(méi)人愿意執(zhí)行了。
我去問(wèn)了一圈蕭山的開(kāi)發(fā)商。不少人說(shuō)，確實(shí)有收到消息，說(shuō)最近風(fēng)聲更緊了?！暗牵?guī)避的辦法總還是有的，是不是？”
PART 2
為什么要去問(wèn)蕭山的開(kāi)發(fā)商呢？大家都知道，這地方偷面積路子野，神戶型多。
在2010年之前，杭州住宅基本還沒(méi)有“偷面積”一說(shuō)。
2009年是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。那一年，蕭山幾個(gè)新盤(pán)都玩起戶型創(chuàng)新。旺角城一期推出90㎡LOFT戶型。綠都·金域三江一期的106㎡，雖然只有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，卻送了一個(gè)3㎡的設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。
2010年以后，受到深圳一些“神盤(pán)”的啟發(fā)，蕭山戶型開(kāi)始腦洞大開(kāi)。
當(dāng)時(shí)最風(fēng)靡的，是城南得力·名門(mén)世家的“魔方戶型”，89㎡的公寓，像壘積木一樣，改造后可以變成140多㎡，一度需要托關(guān)系才能搞到一套。
還有一個(gè)125㎡戶型，總價(jià)大約320萬(wàn)元，改造后可以做到200多㎡。
我曾經(jīng)在一個(gè)朋友家，看到一套剛裝修好的“魔方戶型”89㎡。他把挑空客廳澆上樓板，樓下是客廳、餐廳和廚房，兩個(gè)房間。樓上是一個(gè)主臥，一個(gè)套小書(shū)房的次臥，還有一個(gè)儲(chǔ)藏室！
但最著名的，還是錢江世紀(jì)城的和美家。90㎡的LOFT，改造后最大可做到160㎡，總價(jià)才100萬(wàn)元上下，誰(shuí)看了都要心動(dòng)。
當(dāng)時(shí)蕭山有點(diǎn)投資眼光的人，都是人手一套，最少的也賺了100萬(wàn)元。
不過(guò)，據(jù)說(shuō)真正買來(lái)自住的人，都覺(jué)得改造后的層高低了一點(diǎn)。畢竟樓板12厘米去掉，即便有5.6米層高，也還是有點(diǎn)局促。另外，群租有點(diǎn)多。
2014年7月1日后，新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》實(shí)施，“偷面積”難度加大。但許多樓盤(pán)仍然見(jiàn)招拆招，靈光乍現(xiàn)。
御景藍(lán)灣、金地·天逸、東方海岸和美哉美城，大概算是蕭山“神戶型”時(shí)代的絕唱。
PART 3
但這個(gè)游走在灰色地帶的盛宴，總要結(jié)束。
去年3月18日，杭州市規(guī)劃局下發(fā)了一份關(guān)于印發(fā)《杭州市建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則》的通知。許多正在規(guī)劃中的“神戶型”，再次遭受一萬(wàn)點(diǎn)暴擊。
有消息稱，政府這一次要?jiǎng)诱娓?，?jì)劃在兩年內(nèi)徹底消滅“偷面積”現(xiàn)象。
已審批出來(lái)的“神戶型”，不得不錦衣夜行，諱莫如深。手上有新項(xiàng)目正在報(bào)批的開(kāi)發(fā)商，更是陷入一片凄風(fēng)苦雨。
某全國(guó)大鱷的A新盤(pán)，面積預(yù)測(cè)繪申請(qǐng)了七遍，都沒(méi)通過(guò)，報(bào)建人員想死的心都有。
市中心B新盤(pán)，本來(lái)想設(shè)計(jì)少數(shù)90㎡先跑量。一看新規(guī)傻眼了，要做標(biāo)配的三房?jī)尚l(wèi)，90㎡根本不夠。一咬牙：算了，直接定位純改善，從110㎡的大三房做起。
所以，最近半年在售的杭州新盤(pán)，戶型都神奇不再。
雖然從送審的測(cè)繪圖可以看出，一些設(shè)備平臺(tái)、虛線、臨空部分，都還大有乾坤，但相比當(dāng)年名門(mén)世家與和美家的傳奇，都會(huì)瞬間被秒成渣。
去年底，杭州城北兩個(gè)精裝修樓盤(pán)，因?yàn)椤巴怠绷它c(diǎn)面積，竟然沒(méi)通過(guò)竣工驗(yàn)收，后來(lái)各自交了一大筆罰款裝修竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，才算搞掂。
這也給許多正在賣“可拓展戶型”的開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘。
緊箍咒正在越念越緊。能交罰款搞掂，還算幸運(yùn)。萬(wàn)一像上海的茉莉公館那樣，政府一定要求拆除改造部分，那才叫一地雞毛。
而即將實(shí)施的《全裝修驗(yàn)收規(guī)范》，無(wú)疑是又一道隨時(shí)可能勒緊的繩索。
PART 4
那么，《全裝修驗(yàn)收規(guī)范》是否會(huì)徹底終結(jié)“贈(zèng)送空間”呢？一時(shí)還真不好說(shuō)。
首先，我們要搞清楚什么是“全裝修”？根據(jù)官方定義，是指住宅交付最終用戶前，所有功能空間及六面體、管線全部作業(yè)完成，套內(nèi)水、電、衛(wèi)生間等日?；九涮自O(shè)備部品完備，可直接入住的住宅。
一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，奧妙就在于“全裝修不等于精裝修”。
也就是說(shuō)，全裝修交付要求的，只是達(dá)到一個(gè)清水樣板間的條件。那么，精裝修后期加建改造，還是有可能的。
最重要的，還是看政府怎么把關(guān)。目前，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從拿地到辦出房產(chǎn)證，起碼要經(jīng)歷40多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及審批部門(mén)10多個(gè)，需要符合20多部法律法規(guī)相關(guān)要求。
從流程上看，開(kāi)發(fā)商先要報(bào)批規(guī)劃建設(shè)方案，再有初步設(shè)計(jì)、施工圖，最后還有一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)預(yù)測(cè)繪圖。
房子造好了，建設(shè)單位要組織五方竣工驗(yàn)收、質(zhì)監(jiān)提供工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、城建檔案館出具竣工檔案認(rèn)可意見(jiàn)書(shū)，以及竣工驗(yàn)收備案等等，才能辦理房產(chǎn)初始登記。
目前，住建等相關(guān)部門(mén)主要驗(yàn)收毛坯房，看是否與之前報(bào)送的準(zhǔn)預(yù)測(cè)繪圖吻合。
如果《全裝修驗(yàn)收規(guī)范》嚴(yán)格執(zhí)行，那么流程圖上可能需要多兩個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)是預(yù)測(cè)繪時(shí)需要同步報(bào)送完整的裝修施工圖設(shè)計(jì)文件，一個(gè)是全裝修驗(yàn)收。
如果毛坯房驗(yàn)收時(shí)，就嚴(yán)格比照?qǐng)?bào)審的準(zhǔn)預(yù)測(cè)繪圖，那今后杭州的住宅就不可能有“贈(zèng)送空間”了。
但有兩個(gè)問(wèn)題。首先，這個(gè)規(guī)范只是一個(gè)推薦性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并不是強(qiáng)制的。
其次，《全裝修驗(yàn)收規(guī)范》只是一個(gè)總則，還有許多等待厘清的概念。比如，它只寫(xiě)明由浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)管理，浙江省建筑裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)具體解釋工作，但沒(méi)有明確具體責(zé)任部門(mén)。
那么，誰(shuí)來(lái)驗(yàn)收這個(gè)事情，也挺關(guān)鍵的。
要驗(yàn)收也不是那么容易的，總得有一支精裝驗(yàn)收人才隊(duì)伍吧？住建局不太可能去專門(mén)養(yǎng)一支隊(duì)伍，最有可能的，是外包給專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。
當(dāng)然，中介機(jī)構(gòu)干活總不能免費(fèi)的，這樣又增加一筆二次驗(yàn)收費(fèi)用。那么，羊毛總是出在羊身上的。
這個(gè)規(guī)范怎么執(zhí)行，感覺(jué)開(kāi)發(fā)商糾結(jié)，有關(guān)部門(mén)更糾結(jié)?。?/p>
-End-
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文∣樓先生
編輯∣二叔
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