樓市再次迎來政策強(qiáng)心劑。
11月13日，據(jù)媒體報(bào)道，央行、銀保監(jiān)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六大方面共十六條具體措施。
消息一出，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，該項(xiàng)內(nèi)容也被稱為“金融十六條”。
在此之前，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)釋放了“第二支箭”的利好消息：由央行再貸款提供資金支持，預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資，釋放出積極信號(hào)。而此次金融政策16條可謂是全國性的強(qiáng)力政策，對行業(yè)信心的恢復(fù)注入了強(qiáng)心劑，企業(yè)生存環(huán)境也將迎來較大改善，行業(yè)去杠桿的節(jié)奏不斷調(diào)整變化，最終引導(dǎo)房地產(chǎn)市場“軟著陸”。
具體來看，16條措施包括
1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；
2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；
3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；
4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；
5、保持債券融資基本穩(wěn)定；
6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；
7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；
8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；
9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持；
10、積極探索市場化支持方式；
11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；
12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；
13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；
14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策；
15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；
16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。
一、房企生存環(huán)境改善
融資“輸血”推動(dòng)經(jīng)營“造血”
“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”中涵蓋了六條具體措施，對房企生存環(huán)境有了進(jìn)一步改善，房企供給側(cè)改革接近尾聲。
我們梳理了部分核心內(nèi)容：
2022年至今房地產(chǎn)融資政策不斷，然而當(dāng)前房企融資難的問題仍然突出。
近期，“第二支箭”等融資利好政策相繼提出，優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境確有改善跡象，涉及意向民企可向中債增公司提出增信需求裝修貸，龍湖200億元儲(chǔ)架式注冊發(fā)行獲受理等，未來房企整體融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善。
首先，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)融資一視同仁，意味著民企融資有望實(shí)質(zhì)性改善。與此同時(shí)，合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，即便是出險(xiǎn)企業(yè)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目同樣能得到融資支持。
第二點(diǎn)也很重要，債券、信托等多渠道支持企業(yè)合理融資需求，加快“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境。具體而言，為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。
值得注意的是，通過支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，未來半年內(nèi)到期的開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，能夠緩解企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)，幫扶企業(yè)通過自身努力改善經(jīng)營困境。
房企生存環(huán)境迎來轉(zhuǎn)變，通過融資輸血，將有助于民企恢復(fù)經(jīng)營“造血”能力，預(yù)計(jì)房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸回歸正軌，問題房企仍將有序出清。而在此過程中，行業(yè)內(nèi)的兼并收購發(fā)生將愈加頻繁裝修貸，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望收獲業(yè)績份額持續(xù)提升的良機(jī)。
二、提升專項(xiàng)借貸支持“保交樓”
行業(yè)信心將進(jìn)一步提升
今年下半年以來，“保交樓”成為第一要?jiǎng)?wù)。隨著房地產(chǎn)市場陷入深度調(diào)整期，現(xiàn)階段仍未真正見底，市場信心缺失乃是重要因素。
此次政策也專門就“保交樓”提出支持專項(xiàng)借款以及提供配套融資支持，具體來看包括以下內(nèi)容：
過去幾個(gè)月，盡管政策性銀行啟動(dòng)2000億元保交樓專項(xiàng)借款，南寧、湖北等多省市設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，但相較于顯在及潛在問題項(xiàng)目龐大的資產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)下保交樓依舊面臨嚴(yán)峻的資金困境。
未來保交樓紓困資金或?qū)⑷骈_閘，既支持政策性銀行提供保交樓專項(xiàng)借款，又鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，甚至對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)，很大程度上將提升金融機(jī)構(gòu)放貸積極性，實(shí)質(zhì)性緩解保交樓資金困境。
在全面落實(shí)保交樓政策底線的情況下，行業(yè)信心有望進(jìn)一步提升。
三、政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場“軟著陸”
在“階段性調(diào)整部分金融管理政策”中，明確要“延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排”。
具體而言，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長其過渡期。
這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也有很重要的意義。
這意味著房地產(chǎn)貸款投放或?qū)⑦呺H改善，居民端支持剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒅饾u回穩(wěn)；企業(yè)端支持合理融資需求，企業(yè)爆雷潮或?qū)聪隆皶和ｆI”。
但目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿政策迎來階段性調(diào)整，但整體主基調(diào)未變，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，適度控制去杠桿節(jié)奏，最終目標(biāo)讓房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
四、政策紅利下租賃市場規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)容
政策明確加大住房租賃金融支持力度，住房租賃市場有望迎來新一輪的政策紅利。
其中，優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)中明確，積極滿足企業(yè)中長期資金需求；商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
同時(shí)，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
政策利好之下，住房租賃市場規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容，尤其是人口持續(xù)凈流入的大中城市，租賃市場規(guī)模將不斷提升。對于房企而言，布局第二增長曲線時(shí)，根據(jù)企業(yè)自身情況，擇機(jī)布局租賃市場或許是更好的戰(zhàn)略選擇。
觀點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)。“金融十六條”，疊加近期一些積極政策，對行業(yè)信心提升注入了強(qiáng)心劑。
其中保持融資平穩(wěn)有序，對于恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營逐步回歸正軌有很重要的信號(hào)意義，房企生存環(huán)境將迎來修復(fù)。
“二十大”之后房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會(huì)改變，未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
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