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中消協(xié)提醒防范商品房買賣、租賃等領(lǐng)域不公平條款

聚焦商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等領(lǐng)域的不公平格式條款，中消協(xié)21日發(fā)布點(diǎn)評(píng)，提醒消費(fèi)者注意防范。

有的條款完全免除定金責(zé)任，例如，“在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償?！边@完全規(guī)避了經(jīng)營(yíng)者不履約所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

當(dāng)商品房買賣合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時(shí)，有的條款將“宣傳視為要約邀請(qǐng)”規(guī)避責(zé)任。例如，“買受人在現(xiàn)場(chǎng)看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請(qǐng)，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。”銷售手冊(cè)、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料，都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買決策產(chǎn)生影響。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行則構(gòu)成違約。

有的條款濫用不可抗力適用范圍，為延期交房免責(zé)。例如，“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任?！痹O(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應(yīng)當(dāng)充分考慮的因素，如果經(jīng)營(yíng)者因設(shè)計(jì)原因未能按期交房，應(yīng)屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

消費(fèi)者通過中介機(jī)構(gòu)租房，有的條款限制消費(fèi)者在租賃期滿后與房屋所有人直接交易。例如，“自租賃期滿合同終止后三個(gè)月內(nèi)，甲方（承租人）不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應(yīng)向乙方（中介機(jī)構(gòu)）交付月租金的200%作為賠償?！睂?shí)際上，租賃期滿合同終止后，消費(fèi)者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，中介機(jī)構(gòu)無權(quán)限制，更無權(quán)要求消費(fèi)者支付報(bào)酬、違約金或賠償損失。

在裝修過程中，因施工造成質(zhì)量問題后，往往需要拆除部分或全部原裝修材料重新施工。有的條款將材料費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者物業(yè)裝修管理規(guī)定，例如，“裝修施工期間屬于甲方（消費(fèi)者）購(gòu)買材料由乙方（裝修公司）施工的項(xiàng)目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問題，乙方負(fù)責(zé)保修期間的人工費(fèi)用，材料由甲方負(fù)責(zé)。”這減輕了經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，屬于不公平格式條款。

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有的條款將預(yù)付款視為定金或違約金，經(jīng)營(yíng)者單方規(guī)定消費(fèi)者解除合同時(shí)，不退已支付預(yù)付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營(yíng)者。實(shí)際上，預(yù)付款不是法律概念上的定金，加重了消費(fèi)者的責(zé)任，屬于不公平格式條款。

物業(yè)管理區(qū)域包括小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場(chǎng)地，綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉等水、電費(fèi)用物業(yè)裝修管理規(guī)定，應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支，有的物業(yè)卻在合同條款中讓業(yè)主額外分?jǐn)?。還有的物業(yè)公司收取業(yè)主的車位費(fèi)、管理費(fèi)，卻在合同條款中規(guī)避承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

記者：趙文君

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